최근 총선 정국과 맞물리며 다시금 ‘재건축 규제 완화’ 이슈가 뜨겁게 달아오르고 있다. 재건축 사업의 첫 관문인 ‘안전진단’을 비롯해 다양한 규제를 완화하는 내용이다. 하지만 한편으로 이러한 규제 완화책들은 건설 경기 부양 측면에 쏠려 있다는 지적도 있다. 재건축 사업 과정에서 직접적인 이해 당사자가 되는 소유주들이 직면하는 문제는 간과돼 있다는 것이다.
실제 시공사와 조합, 관공서의 이해관계가 복잡하게 얽힌 재건축, 재개발 사업 과정의 고질적인 문제들을 보면 우선 조합 설립부터 조합장 선출 비리 등으로 심각한 갈등에 처한 경우가 적지 않다. 조합이 설립된 이후에도 불투명하게 진행되는 사업 관행 탓에 시공사 선정에 얽힌 뇌물과 특혜 의혹 등은 마치 정해진 수순처럼 여겨질 정도다. 때로는 이로 인한 법적 공방이 진행되며 공사가 중단되는 사태까지 벌어지기도 한다. 가장 큰 문제는 이 과정에서 늘어나는 비용과 분담금 부담은 모두 조합원들의 몫으로 돌아간다는 점이다.
이러한 상황에서 재건축, 재개발 등 도시정비 사업의 고질적인 문제를 IT 기술로 해결할 수 있다는 가능성을 제시하고 있는 스타트업의 시도가 주목받고 있다. 바로 도시정비사업 플랫폼 ‘얼마집’을 개발한 한국프롭테크다.
‘얼마집’은 오프라인 상에서 불투명하게 진행돼 온 도시정비사업의 문제를 IT 전산화, 자동화를 통해 해결하고 있다. 첫 시도는 실소유주 인증 기반의 커뮤니티 서비스를 제공해 도시정비사업 정보의 투명성을 확보한 것이다. 그 결과 서비스가 시작된 2021년 이후 2년여 남짓 기간 동안 ‘얼마집’을 이용하는 아파트 단지는 1000여곳을 넘어가고 있다. 한국프롭테크와 계약을 맺어 ‘얼마집’을 통해 재건축 사업을 진행하는 단지도 15곳에 이른다.
이에 테크42는 송지연 한국프롭테크 대표를 만나 도시정비사업 분야의 문제 해결에 나선 창업 과정과 ‘얼마집’을 통해 새롭게 확보된 인사이트, 이를 반영한 또 다른 시도들에 대해 들어봤다.
소유주들의 커뮤니티 앱으로 시작…이용자 니즈 즉각 반영하며 고도화
“창업 이후 몇 차례 피보팅을 통해 커뮤니티 앱을 출시했어요. 그런데 출시 이후 별다른 마케팅을 하지 않았음에도 사용자들이 늘어나더군요. 놀랍기도 하고 궁금하기도 해서, 가장 많이 사용하는 분들을 대상으로 인터뷰를 했어요. ‘아직 잘 알려지지 않은 저희 앱을 어떻게 알고 쓰세요’라고 여쭤보니 대부분의 이용자가 재건축이나 리모델링을 추진하면서 알게 됐다고 하시더군요.”
아산나눔재단의 창업가 플랫폼, ‘마루180’에서 만난 송지연 한국프롭테크 대표는 “이용자들과 지속적으로 소통하며 ‘얼마집’의 서비스를 특화해 나가고 있다”며 초기의 에피소드로 첫 말문을 열었다. 그렇게 3년, 이용자들의 니즈를 빠르게 반영하고 기능을 고도화 시키는 작업은 현재도 진행 중이다. 송 대표는 “짧다면 짧고 길면 긴 과정이었다”며 말을 이어갔다.
“언제 3년이 이렇게 빨리 지나갔나 싶기도 해요. 초기 반년은 이것저것 가능성을 살피며 여러 시도를 했고, 이후 아파트 실소유주 인증 기반 커뮤니티 앱을 만들고, 그 안에 액티브 유저들의 니즈를 반영해 필요한 서비스를 만들다 보니 유의미한 트래픽이 발생했죠. 덕분에 시드 투자 유치도 할 수 있었고요. 하지만 초기에는 이렇게 ‘뾰족하게’ 아파트 재건축·재개발 사업의 문제를 해결하는 앱을 만들 거라고는 저희도 예상하지 못했어요(웃음). 단지 ‘왜 이렇게 안 바뀌고 있을까’라는 의문에 답을 찾아가며 지금에 이른 거죠.”
송 대표의 말처럼 실제 이용자의 필요를 반영해 예리하고 뾰족하게 다듬어진 ‘얼마집’은 20년 이상 풀리지 않았던 도시정비사업 추진 과정의 문제들을 하나 둘 해결하며 입소문을 탔고, 폭발적인 이용자 증가라는 결과를 맞이했다. 그렇다면 최초 송 대표가 이 분야에 관심을 가지게 된 계기는 무엇일까? 더 이야기를 들어보니 송 대표 역시 재건축 문제를 실제 경험한 당사자였다고 한다.
“창업 이전에 부모님 댁의 재건축이 진행됐어요. 부모님이 연세가 많으셔서 도와드려야 했고, 그 과정에서 꽤 충격적인 경험을 했어요. 우리나라에서 한 개인에게 부동산은 굉장히 중요한 자산임에도 계약부터 마무리까지 예상보다 굉장히 허술하게 진행된다는 점에 우선 놀랐죠. 모든 과정을 직접 대면해서 진행해야 한다는 것도 여간 불편한 것이 아니었어요. 가서 만나 해결하지 않으면 하나도 진행이 되지 못했죠. 그때 어렴풋이 ‘이 시장에 IT 기술로 혁신할 부분이 많다’는 것을 깨달았어요. 그때까지 제가 커리어를 쌓아왔던 회사들이 대부분 기술 기반 스타트업인 덕분에 일종의 ‘블루오션’을 발견한 것 같은 느낌이었죠(웃음).”
도시정비사업 추진 과정의 문제, 어떻게 해결하고 있나?
실제 창업 이후 접한 도시정비사업의 문제는 한두 가지가 아니었다. 송 대표가 접한 재건축 진행 과정의 허술함은 빙산의 일각이라고 해도 무방했다. 아파트 단지명을 바꾸는 것부터 시작해, 관리사무소와의 분쟁, 조합 설립 과정의 불투명성과 재개발·재건축 각 과정마다 일일이 동의를 받아 진행해야 하는 탓에 매번 소유주를 수소문해야 하는 불편함 등이 송 대표와 한국프롭테크 팀원들에게는 하나 같이 해결해야 하는 문제들로 다가왔다. 더구나 이러한 문제들은 작게는 200세대의 작은 단지부터 많게는 5000세대의 대단지까지 예외가 아니었다.
“재건축과 같은 경우는 안전진단 통과 이후 관할 구청으로부터 정비구역 지정을 받아야 하는데 그때도 주민 동의를 얻게 돼 있어요. 동의를 얻어야 지정을 받을 수 있죠. 이후에도 조합을 설립할 때를 비롯해 모든 재건축 주진 과정을 실소유주분들에게 연락해 설득하고 동의서를 받는 사이클이 사업이 완료될 때까지 반복되는 거예요. 조합 설립 이전 재건축을 막 추진하는 단지의 경우는 실소유주 분들의 연락처를 수집하는 것 조차 쉽지 안고요. 저희가 계약한 단지의 데이터를 살펴보니 많은 경우 절반 이상의 실소유주 분들이 다른 지역에 살고 계시더군요. 이런 상황에서 실소유주들이 오프라인에서 함께 만나 이야기하는 것은 거의 불가능한 상황이었죠. 심지어 내가 소유하고 있는 아파트가 재건축을 시작했다는 것조차 모르는 경우도 많았어요. 저희 부모님도 그런 경우셨죠(웃음).”
한국프롭테크의 ‘얼마집’ 서비스가 나오기 이전, 도시정비사업을 추진하는 아파트 단지 사람들이 택한 방식은 메신저 앱에 단톡방을 개설하거나 밴드를 만들어 소통하는 것이었다. 하지만 문제가 적지 않았다. 범용 서비스이기에 소유주가 아닌 외부인이 들어와 문제가 되는 경우가 적지 않았다. 이를 막기 위해 실소유주임을 방장에게 인증해야 되는 단톡방이 만들어졌지만, 재산세 납부 내역과 신분증 사진을 요구하는 등 과도한 개인정보 요구에 응해야 하는 문제가 있었다. 개중에는 실제 소유주가 아닌 사람이 방장 행세를 하다 들켜 방을 ‘폭파’하고 나가 버려 사업에 차질이 빚어지는 사례도 적지 않았다. 이렇듯 시장의 문제가 팽배해 있는 상황에서 새로운 방식을 고민하던 이해관계자들에게 인증을 기반으로 비대면, 자동화 기능을 제공하는 ‘얼마집’은 최적의 서비스로 다가간 셈이다.
먼저 한국프롭테크는 ‘얼마집’을 통해 복잡한 서류 제출이나 과도한 개인정보 유출 없이 휴대폰 번호 만으로 소유주 인증을 진행하는 기능을 넣어 큰 호응을 얻었다. 한 번의 인증 후에는 채팅방은 물론 카페 등의 기능을 동시에 사용할 수 있다는 것도 장점이다. 소유주 외에 가족 등의 명의 대리인도 본인 인증을 통해 커뮤니티 공간에 접속이 가능하다. 전자투표 기능도 있어 비대면으로 의견 수렴이 가능하며 특정 세대의 소유권에 변화가 발생한 상황도 실시간으로 갱신된다. 게다가 한국프롭테크는 커뮤니티 서비스를 무료로 제공해 이용자 폭을 넓혔다. 결과적으로 재건축 등의 이슈가 있는 단지들은 물론 이슈가 없는 아파트 단지들의 거주자들도 커뮤니티를 형성하며 고객의 폭을 넓히는 유입 통로로 작용하고 있다는 것이 송 대표의 설명이다.
“저희 서비스는 커뮤니케이션 서비스를 기본으로 제공하고 있고, 추가적인 기능의 경우는 단지와 계약을 통해 문자 발송 서비스, 정보 공지 서비스, 동의 비율을 확인할 수 있는 정보들을 대시보드로 확인할 수 있는 서비스 등을 유료로 제공하고 있어요. 일종의 CRM(고객관계관리) 툴처럼 사용할 수 있는 거죠.”
앞서 언급한 바와 같이 이용자들과의 소통을 꾸준히 이어오면서 간간히 전해지는 칭찬과 격려의 목소리는 송 대표와 한국프롭테크 팀원들에게 큰 힘이 되고 있다. 송 대표는 “도시정비사업을 추진하는 단지들이 ‘얼마집’을 통해 조합 내 신뢰자본을 쌓기를 원하고 있다는 것을 느꼈다”며 말을 이어갔다.
“재건축을 비롯한 기존 도시정비사업의 가장 큰 문제는 불투명성이었어요. 1000명에게 알리면 1000가지의 다 다른 의견이 나오고 그로 인해 사업 진행이 안된다는 것이 이유더군요. 그래서 실소유주에게 제대로 알리지 않고 밀실에서 서류상으로 일을 처리해 버리고 ‘좋은 게 좋은 거’라는 식으로 진행되는 경우가 많았어요. 대 부분이 이후 문제가 발생하고요. 저희는 앞으로는 더 이상 그런 방식으로 도시정비사업이 추진되면 안된다고 생각했고, 모든 것을 투명하게 공개하는 방식을 돕고 있는 거예요. 그게 실제 재건축이 더 빨리 진행 될 수 있는 길이라고 믿고 있어요. 간혹 저희와 계약한 재개발 추진 준비위원장님들의 경우 ‘주변에서 이런 거(얼마집) 하지 말고 단톡방도 만들지 말고 몰래 빨리 진행하는 게 좋다, 재건축은 속도가 생명이다’라는 얘기를 많이 들었다고 하시는데, 그럴 때 마다 저희는 ‘속도가 생명이기 때문에 처음부터 신뢰를 기반으로 잘 쌓아 나가셔야 한다’는 이야기를 꼭 드리죠. 실제 투명하게 공개를 하고 진행을 하면 내용을 이해한 소유주 분들은 자발적으로 동참하세요. 조합 설립전 후원금 모금이 대표적인 사레죠. 안전진단 등에 들어가는 비용은 소유주들의 후원금 형식으로 모금해 진행이 되는데, 비용과 집행을 투명하게 하니 자발적으로 더 내시는 경우도 있었어요.”
송 대표는 이 과정에서도 해결해야 할 문제를 눈 여겨 보고 있다. 조합 설립 전 후원금이 잘 모금되지 않아 재건축 추진이 중단 되는 경우가 종종 발생하기 때문이다. 그도 아니면 외부 개발 사업자나 건설사가 제공하는 대여금으로 진행되는 경우도 있지만, 이 역시 문제가 적지 않다. 조합 설립 후 대여금을 빌미로 시공사 선정 등에 관여하려는 시도가 있기 때문이다. 재건축 사업에서 법적 분쟁이 자주 발생하는 이유다.
송 대표는 “가장 좋은 것은 소유주들이 모금을 하는 방식이고, 잘만 운영되면 문제가 없기 때문에 관리와 회계를 좀 더 편하게 할 수 있는 기능을 고민 중”이라며 금융과 연계한 서비스에 대한 아이디어들을 언급하기도 했다.
스타트업은 힘들지만… ‘한국프롭테크’라는 사명처럼 부동산 시장의 모든 문제 해결할 것
서울대학교 경제학과를 졸업한 송지연 대표는 첫 커리어를 KT에서 시작했다. 신사업 부문에서 일하던 그녀는 2년여의 근무 이후 다시 미국으로 떠나 미시간대에서 정책학 공부를 이어갔다. 스타트업 분야에 발을 들인 것은 공부를 마치고 한국으로 돌아올 즈음이었다. 소프트뱅크벤처스에서 포트폴리오사들을 지원하고 관리해주는 업무를 담당하게 된 것이다. 이후 그녀는 스타트업 생태계를 경험하며 지원자가 아닌 참여자로 변신했다. 급성장하는 애드테크 스타트업, ab180와 실리콘밸리 스타트업으로 주목받은 몰로코 등의 초기 멤버로 활약한 것이다. 그렇게 대기업과 VC(벤처캐피탈), 스타트업을 두루 경험한 그녀가 다음으로 향한 곳은 자산운용사였다.
“소프트뱅크벤처스 이전까지는 스타트업의 개념도 없었고, 이런 세계가 있다는 것도 알지 못했죠(웃음). 그렇게 스타트업을 지원하면서 애드테크 분야에 흥미를 느꼈고, 사업 개발 등을 담당하며 좋은 경험을 쌓았어요. 하지만 어느 순간 ‘10년 뒤 애드테크 분야에서 내가 어떤 역할을 할 수 있나’라는 고민에 직면했죠. 이후에는 모든 가능성을 열고 방향을 모색하다가 자산운용사인 알펜루트자산운용에서 스타트업 투자를 담당하는 일을 맡았어요. 그러면서 다양한 스타트업들의 비즈니스 모델을 접했죠. 참신한 비즈니스 모델로 도전을 하는 스타트업들을 보다 보니 ‘너무너무 힘든 건 알지만 한 번 더 해보고 싶다’는 생각이 커지더군요(웃음). 다만 고민은 스타트업의 초기 멤버, 코파운더 등으로 참여는 했지만, 대표를 맡아 본 적은 없다는 거였어요. 결국엔 ‘지금 안 하면 두고두고 후회할 것 같다’는 생각했고, 한국프롭테크를 창업한 거예요.”
이후 과정은 앞서 내용과 같다. 결과적으로 도시정비사업 과정에서의 문제에 집중한 한국프롭테크의 선택을 옳았다. 송 대표는 “기존 서비스들이 집을 구하는 사람들의 문제에 집중했다면 한국프롭테크는 집을 소유한 사람들의 문제를 IT로 풀어 나가는데 집중했다”며 “최근 재건축 규제 완화 법안들이 통과되고 재건축 기간을 줄이려는 시도들이 이어지는 상황과 맞물리며 빠르게 이용자를 확보할 수 있었다”고 돌이켰다.
“최근 상황 등이 호재로 작용하며 이제는 이 시장이 몇 년 사이에 폭발적으로 성장할 것이라는 확신을 가지게 됐습니다. 물론 시장 특성 상 주요 이용자 층이 60대 정도로 아직까지는 IT 서비스 사용에 익숙지 않은 분들이 대부분이죠. 하지만 5년만 지나도 IT 서비스에 익숙한 세대가 주 고객층으로 진입 할 거라 예상하고 있습니다. 또 서울의 집 두 채 중 한 채는 재건축 연한이 되고 있어요. 다시 말해 집의 노후화는 막을 수 없고, 그렇게 되면 안정성을 높이기 위한 리모델링이나 재건축 수요가 이어질 것이라는 거죠. 결국 시간은 저희 편이라고 생각합니다. 현재는 그런 상황에 대비해 ‘얼마집’의 서비스를 지속적으로 고도화하고 있는 중이죠. 특히 코로나19 이후 비대면 서비스에 대한 규제가 많이 풀린 것도 있어서 향후에는 좀 더 공격적이고 적극적으로 사업 추진과 투자 유치를 진행할 계획이예요.”
궁극적으로 송 대표는 한국프롭테크를 그 사명과 같이 부동산 분야의 모든 문제를 해결하는 스타트업으로 성장시키겠다는 비전을 가지고 있다. 이를 달성하기 위해 ‘도시정비사업을 빠르고 투명하게 하겠다’는 첫 미션을 완수하는 것이 중요하다. 그렇게 가시적인 성과가 나타나고 있는 지금, 송 대표의 시선은 이미 부동산의 다양한 문제들로 향하고 있는 듯했다.
“지금은 도시정비사업을 빠르고 투명하게 하는 서비스 기획과 개발에 집중하고 있지만, 다음 단계는 부동산 시장의 모든 문제를 IT 기술을 통해 개선하고 효율화시키는 것이예요. 지금 쌓이고 있는 부동산 실소유주 분들의 DB를 활용할 수 있는 다양한 비즈니스 모델을 구상 중입니다. 부동산 개발이나 시행 사업과 관련 된 것일 수도 있고, 공동주택에 속한 부동산 자산을 잘 관리할 수 있는 서비스가 될 수도 있죠. 쉽게 말해 저희 사명과 같이 부동산 분야의 오래도록 개선되지 않았던 문제들을 IT를 통해 바꾸려 합니다.”
